Garantia de obra de reforma: quanto tempo dura e o que fazer

A lei não fixa um prazo único de garantia para reforma. Os prazos mudam conforme o defeito e o que você quer pedir.

• Defeito de fácil constatação (CDC, art. 26, I e II, e § 1º): 30 dias para serviço não durável e 90 dias para serviço durável, contados do fim do serviço.
• Defeito oculto (CDC, art. 26, § 3º): os mesmos prazos, contados do momento em que o defeito fica evidente.
• Dano causado por serviço inseguro, o chamado fato do serviço (CDC, arts. 14 e 27): 5 anos para pedir reparação, contados do conhecimento do dano e de quem o causou.
• Indenização por descumprimento do contrato: o STJ aplicou 10 anos (Código Civil, art. 205) nos REsp 1.721.694 e 1.534.831/DF, sobre imóveis comprados de construtoras.
• Solidez e segurança em construções consideráveis (Código Civil, art. 618): 5 anos, nas condições explicadas abaixo.
• Garantia do contrato (CDC, art. 50): o prazo e as condições escritos no termo, que complementam a garantia legal.

O art. 26 não diz quais serviços são duráveis. No REsp 1.721.694, sobre imóvel comprado na planta e não sobre reforma, o STJ aplicou os 90 dias aos pedidos de refazer o serviço ou desfazer o contrato, e separou esse prazo do pedido de indenização. Ao explicar os 90 dias, a relatora mencionou também quem contrata empresa especializada para fazer obras. No REsp 1.534.831/DF, o STJ registrou que o CDC alcança até vício surgido depois de 5 anos do recebimento, se reclamado em 90 dias de quando ficar evidente. Como a classificação pode ser discutida, não conte com o prazo maior: reclame assim que notar o problema.

Depende. O art. 618 diz que, em empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde por 5 anos, prazo irredutível, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. O artigo não menciona reforma nem define construção considerável. Em coluna na Migalhas, Ronaldo Guaranha Merighi chama a expressão de conceito aberto e diz que ela serve mais para afastar construções provisórias do que para medir o tamanho da obra. Por isso, a aplicação a reforma não é automática e depende do tipo e do porte do serviço.

• Tipo de defeito: não cobre todo acabamento. Em casos de construção, o STJ limitou o prazo a efetiva ameaça à solidez e segurança, conceito que abrange a habitabilidade (REsp 1.172.331/RJ), e considerou graves infiltrações e vazamentos que afetam a salubridade da moradia (AgRg no Ag 1.208.663/DF).
• Porte e serviço: não presuma 5 anos para qualquer serviço de reforma. Pela redação do artigo, uma intervenção que afeta estrutura ou segurança se aproxima da regra. Pintura ou troca de acabamento, sem esse efeito, tende a ficar fora dela.
• Quem executou: o artigo fala em empreiteiro de materiais e execução. Para Merighi, a doutrina dominante exclui dessa garantia de 5 anos quem forneceu só mão de obra.
• Prazo para agir: quem se enquadra no art. 618 tem 180 dias, contados do aparecimento do defeito, para propor a ação (parágrafo único). No REsp 1.534.831/DF, o STJ registrou que, para a doutrina majoritária, esse prazo alcança o pedido de desfazer o contrato ou abater o preço, e a indenização segue o art. 205.

• Relação de consumo: existe quando você contrata como destinatário final (CDC, art. 2º) um serviço fornecido no mercado de consumo mediante remuneração (art. 3º, § 2º). O art. 3º inclui pessoa física, portanto a lei não exige CNPJ.
• Quem contratou: uma pessoa que reforma o próprio imóvel costuma estar nessa situação. Uma empresa que contrata para sua atividade econômica pode não estar.
• Sem relação de consumo: valem os arts. 615 e 616 do Código Civil, que permitem recusar a obra feita fora do combinado ou das regras técnicas, ou recebê-la com abatimento. No REsp 1.721.694, a relatora destacou que a proteção do CDC contra vícios aparentes não existe nessa relação. Confira tudo antes de receber.
• Profissional liberal: a responsabilidade pessoal é apurada mediante verificação de culpa (CDC, art. 14, § 4º).
• O que o contrato prevê: a garantia legal independe de termo expresso e o contrato não pode afastá-la (CDC, art. 24). A garantia contratual é complementar, vem por escrito e deve informar forma, prazo, lugar e encargos do consumidor (art. 50).

Para negociar a garantia contratual, a ABNT NBR 17170:2022, sobre prazos recomendados de garantia em edificações, é uma referência. Segundo a CBIC, ela cobre mais de 180 itens do imóvel e afasta a leitura de que o art. 618 vale para todo defeito. O uso em reformas é incerto: apresentação publicada pelo Crea-RS a descreve como válida para novos empreendimentos, e especialistas ouvidos pelo SíndicoNet divergem. Use como parâmetro e escreva no contrato o prazo e o que está coberto em cada serviço.

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   Registre o defeito antes de mexer

   Faça fotos e vídeos datados, em plano aberto e em detalhe, e anote quando percebeu o problema. No defeito oculto, essa data importa para o prazo.

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   Separe os documentos

   Reúna contrato, orçamento, termo de garantia, recibos, notas de material e conversas com o profissional.

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   Reclame por escrito e guarde a prova

   Descreva o defeito, diga o que você pede e dê uma data para resposta. Envie por e-mail, WhatsApp e, se tiver o endereço, por carta com aviso de recebimento. A reclamação comprovadamente feita ao fornecedor impede a perda do prazo de reclamar até a resposta negativa inequívoca (CDC, art. 26, § 2º, I).

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   Defina o que vai pedir

   Pelo art. 20 do CDC, você escolhe entre refazer o serviço sem custo, devolução do valor pago com correção ou abatimento proporcional do preço. A reexecução pode ser feita por terceiros capacitados, por conta e risco do fornecedor (§ 1º).

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   Só conserte depois de documentar

   Se houver urgência ou se outro profissional for refazer, registre tudo antes e peça uma avaliação por escrito do que ele encontrou e do que precisa ser refeito.

O consumidor.gov.br só recebe reclamação contra empresas que aderiram ao serviço, que têm até 10 dias para responder, e não substitui o Procon. Profissional autônomo sem cadastro não estará lá.

O Procon de Belo Horizonte atende consumidores da cidade que contrataram serviço para uso próprio, mas não trata de indenização nem de casos que exigem perícia ou testemunhas. O Procon-RJ recebe reclamação pelo site e pelo Disque Procon 151. Se o prestador for autônomo, confirme o atendimento com o Procon da sua cidade.

Para indenização, o caminho costuma ser o Juizado Especial Cível, que julga causas de menor complexidade de até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º, I). Até 20 salários mínimos, o advogado é facultativo (art. 9º). O pedido pode ser oral (art. 14) e não há custas no primeiro grau (art. 54). Em defeito grave, valor alto ou risco à segurança, procure um advogado e a avaliação de um engenheiro ou arquiteto.