Reforma de apartamento: por onde começar

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   Defina o que quer e o que vem primeiro

   Liste os ambientes que entram na reforma e separe o necessário do desejável. Decida também se a reforma é leve ou completa, porque isso muda custo, prazo e documentos.

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   Estime o orçamento antes de falar com profissional

   Ter uma faixa de preço antes das visitas ajuda a perceber propostas fora da realidade e a cortar escopo, se preciso. O Idec recomenda planejar os gastos já contando com despesas extras.

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   Leia as regras do condomínio

   Consulte a convenção, o regimento interno e o síndico. É ali que estão os horários de obra e as regras de entrada de material e de trabalhadores.

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   Veja se precisa de responsável técnico

   Depende do serviço. Obra que altera paredes, instalações ou estrutura exige ART ou RRT. Manutenção, como pintura, não.

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   Compare propostas com o mesmo escopo

   Mande a mesma lista de serviços e materiais para todos. Só assim dá para comparar preço e prazo de forma justa.

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   Feche contrato escrito e pague por etapa

   Orçamento detalhado, contrato assinado, pagamento ligado ao que foi entregue e alterações por escrito.

Na reforma leve não há demolição. Na reforma completa entram troca de revestimentos, hidráulica e impermeabilização, o que pede mais planejamento, mais prazo e mais conversa com o condomínio.

Se o imóvel é pequeno ou o orçamento é curto, priorize por ambiente. Para ter uma referência de preço, consulte as páginas de custo da Revitta para banheiro, cozinha, quarto e sala e reforma sem quebra-quebra.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) diz no art. 1.336, II, que o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação. O inciso III proíbe alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. O art. 1.348, IV, dá ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno. Os horários de obra vêm do regimento interno do seu prédio, que a convenção deve prever (art. 1.334, V). Pergunte ao síndico ou à administradora.

A norma ABNT NBR 16280 trata de reformas em edificações e a edição vigente é a de 2024. Pela NBR 16280/2024, segundo o CAU/RS, reforma que altera o imóvel, como demolir ou erguer paredes, rebaixar gesso, mudar pontos elétricos ou hidráulicos ou mexer na estrutura, exige responsável técnico com ART ou RRT e plano de reforma entregue ao síndico antes do início. Manutenção que preserva o original, como pintura ou troca de revestimento sem martelete, não tem exigência legal de responsável técnico. Mesmo assim, avise o síndico: segundo o SíndicoNet, o aviso é obrigatório também na manutenção, e o regimento interno do prédio pode ter regras próprias.

• O plano de reforma reúne projeto, memorial descritivo, escopo, cronograma, identificação da empresa e dos profissionais, ART ou RRT e o planejamento do descarte de resíduos. Com a obra em andamento, a ART ou RRT precisa ser de execução.
• O síndico pede, recebe e arquiva a documentação e acompanha se a obra segue o plano. A análise técnica não cabe a ele: pelas intervenções responde o responsável técnico contratado pelo proprietário.
• Se a obra começa sem a documentação, o síndico deve buscar paralisá-la, por exemplo barrando a entrada de material e de trabalhadores, e pode comunicar as autoridades.

A ART é registrada por engenheiro no Crea e o RRT por arquiteto no CAU. Na reforma que altera o imóvel, o CAU/RS orienta registro para o projeto e para a execução. O guia sobre ART para reforma de apartamento detalha os serviços de cada grupo e como conferir o registro.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), no art. 40, obriga o prestador de serviço a entregar orçamento prévio com o valor da mão de obra, dos materiais e equipamentos, as condições de pagamento e as datas de início e término. Sem outro prazo combinado, o orçamento vale por 10 dias a partir do recebimento. Depois de aprovado, ele obriga as duas partes e só muda por negociação entre elas. O art. 39, VI, proíbe executar serviço sem orçamento prévio e autorização expressa do consumidor, salvo prática anterior entre as partes.

• Peça referências e, se puder, visite obras já feitas, como recomenda o Idec.
• No contrato, deixe claro quem compra os materiais, marcas e quantidades, o que é extra, prazos, multas por atraso e garantia.
• O guia sobre contrato de reforma mostra o que não pode faltar no documento.

O Idec sugere pagar por etapa concluída, e não por dia de serviço, porque a diária encarece quando a duração não está bem definida. Evite adiantar todo o valor e confira se os materiais entregues batem com o combinado.

Toda mudança de escopo, material ou prazo deve ficar por escrito, com o novo valor aceito pelas duas partes. Se o serviço sair malfeito ou fora do contrato, o Idec lembra que o consumidor pode exigir a reexecução, a devolução do que pagou ou o abatimento proporcional no preço.