Como declarar reforma de imóvel no imposto de renda

Segundo a Receita Federal, fora de regimes excepcionais com prazo próprio, não há previsão legal para atualizar o custo do imóvel a preço de mercado. Esse custo só pode ser alterado quando há despesas com construção, ampliação ou reforma (pergunta 587 do Perguntas e Respostas IRPF, exercício 2026, ano-calendário 2025, a edição mais recente listada pela Receita em 09/11/2026). Entra na declaração o valor gasto e comprovado, não a valorização que a obra trouxe.

A reforma também não reduz o imposto do ano em que foi paga. A Lei nº 9.250/1995, art. 8º, inciso II, lista as deduções da base de cálculo anual: saúde, instrução, dependentes, previdência, pensão alimentícia e livro-caixa. Gasto com reforma de imóvel não consta dessa lista.

No imóvel alugado, a Receita informa que reformas para futura locação não são dedutíveis dos aluguéis, por falta de previsão legal (pergunta 447). O caso específico tratado no material é o do profissional autônomo locatário, que pode deduzir em livro-caixa benfeitorias previstas em contrato como compensação pelo uso do imóvel, se comprovadas e escrituradas (pergunta 437).

A reforma é informada na ficha Bens e Direitos, no item do próprio imóvel. Os nomes de campo abaixo são os do exercício 2026.

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   Abra o item do imóvel

   Localize o apartamento, a casa ou o imóvel comercial já declarado. Bens imóveis devem constar da declaração independentemente do valor de aquisição, conforme o manual do Meu Imposto de Renda.

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   Descreva o gasto

   No campo Discriminação (Descrição, no Meu Imposto de Renda), registre que houve reforma e informe o valor gasto no ano. A pergunta 671 exige que a despesa seja discriminada na declaração do ano-calendário em que foi realizada.

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   Mantenha o valor anterior

   O campo Situação em 31/12/2024 continua com o custo que já constava da declaração anterior.

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   Some a reforma ao custo

   No campo Situação em 31/12/2025, informe o custo anterior somado aos gastos comprovados de 2025.

A Receita descreve essa soma entre os dois campos na pergunta 481, que trata de demolição seguida de construção no mesmo terreno. O material não traz um passo a passo próprio para reforma. A regra está nas perguntas 587 e 671: o gasto pode integrar o custo, nas condições da seção seguinte, e precisa ser discriminado. Se a obra atravessou mais de um ano, cada declaração recebe os gastos do respectivo ano-calendário. Uma reforma feita em 2026 vai na declaração do exercício 2027.

A pergunta 671 separa duas situações, e o tratamento depende do tipo de obra:

• Construção, ampliação e reforma: podem integrar o custo desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes.
• Pequenas obras: pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes podem integrar o custo, e a resposta não repete a condição de projeto aprovado.

O material não traça a fronteira entre reforma e pequena obra. Em caso de dúvida sobre o enquadramento, vale consultar um contador ou a própria Receita antes de somar o valor. Nas duas situações, o gasto precisa estar comprovado e discriminado na declaração.

A Receita exige documentação hábil e idônea. O que guardar, segundo as perguntas 587 e 671:

• Notas fiscais, para despesas pagas a pessoas jurídicas, como empresas de obra e lojas de material.
• Recibos, para despesas pagas a pessoas físicas.
• Aprovação do projeto pelo órgão municipal, nos casos de construção, ampliação e reforma (pergunta 671).

O prazo corre a partir da venda: a documentação deve ficar com o contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel. Sem comprovante, o gasto não pode ser incorporado ao custo.

A Receita não detalha o conteúdo do recibo nessas respostas. Por prudência, peça nome e CPF de quem recebeu, descrição do serviço, valor, data e endereço do imóvel. Contrato, escopo escrito e comprovantes de transferência não são citados no texto, mas ajudam a ligar o gasto àquele imóvel. Combine com quem vai executar a obra, antes de começar, qual documento será emitido em cada pagamento.

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (Lei nº 7.713/1988, art. 3º, § 2º). Quanto maior o custo declarado e comprovado, menor a diferença sujeita a imposto. O custo de bens adquiridos e parcelas pagas a partir de 01/01/1996 não tem atualização (pergunta 592). As alíquotas são progressivas e começam em 15 por cento, sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões (pergunta 574).

O efeito prático depende de haver ganho tributável e da forma da venda:

• O ganho na venda do único imóvel por até R$ 440.000,00, sem outra alienação nos últimos cinco anos, é isento (Lei nº 9.250/1995, art. 23). Nesse caso, o custo maior não altera o imposto daquela venda.
• Na venda de imóvel residencial com compra de outro imóvel residencial no País em até 180 dias contados do contrato de venda, a isenção vale para a parte aplicada na compra e só pode ser usada uma vez a cada cinco anos (Lei nº 11.196/2005, art. 39).
• Usar o dinheiro da venda para reformar imóvel próprio não dá direito a essa isenção (perguntas 575 e 576).
• Se o terreno foi adquirido até 31/12/1995 e a reforma começou depois dessa data, a Receita considera o mês da reforma no fator de redução, desde que ela conste da declaração (pergunta 658).